Immobilien: Schutz vor Lastenausgleich und Enteignung

Die Folgen der Pandemie sind noch nicht in Gänze abzusehen. Vorhersehbar sind jedoch die massive Belastung der Staatskasse und die daraus abgeleiteten Versuche der Einnahmensteigerung. Ein vergleichbares Bedürfnisnach Finanzierungsinstrumenten gab es möglicherweise nur nach dem zweiten Weltkrieg. Damals richtete man mit dem Lastenausgleichsgesetz einen Ausgleichsfonds ein. Gespeist wurde er von allen Bürgern, die nach Krieg und Währungsreform noch nennenswerten Besitz hatten. Das traf vor allem Immobilieneigentümer. Die Bürger hatten 50 Prozent ihres gesamten Vermögens abzugeben. Welche Maßnahmen können hier Schutz bieten:

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Vererben: Steuervorteile und Übertragung von großen Vermögen

Die Übertragung von Vermögen durch Erbschaft kann zu einer erheblichen, aber ver-meidbaren Steuerbelastung führen. Je nach Wert des übertragenden Vermögens können die Steuerfreibeträge schnell aufgebraucht sein. Folgende Instrumente können geeignet sein, Immobilienvermögen schonend und ohne erheblichen Kontrollverlust zu übertragen.

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Arbeitsrecht: Sonderbonus in Höhe von bis zu 1.500 € steuerfrei!

Arbeitgeberinnen und Arbeitgeber können ihren Beschäftigten nun Beihilfen und Unterstützungen bis zu einem Betrag von 1.500 Euro steuerfrei auszahlen oder als Sachleistungen gewähren.

Erfasst werden Sonderleistungen, die die Be-schäftigten zwischen dem 1. März 2020 und dem 31. Dezember 2020 erhalten. Voraussetzung ist, dass die Beihilfen und Unterstützungen zusätz-lich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn ge-leistet werden. Die steuerfreien Leistungen sind im Lohnkonto aufzuzeichnen.

Andere Steuerbefreiungen und Bewertungser-leichterungen bleiben hiervon unberührt. Die Bei-hilfen und Unterstützungen bleiben auch in der Sozialversicherung beitragsfrei. Rechtsanwältin Anja Taphorn Infoblatt

Familienrecht: Geschenke zurück an Eltern nach Trennung!

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass größere Geldgeschenke der Eltern eines Ex-Partners nach einer Trennung zurückgezahlt werden müssen, selbst wenn die nichteheliche Lebensgemeinschaft des Paares kurze Zeit nach der Schenkung endet. Schenkungen in der Erwartung, dass die Beziehung halten und eine von den Eltern geschenkte oder mitfinanzierte Immobilie nicht nur kurzfristig zur “räumlichen Grundlage” des Zusammenlebens werde, können dann zurückgefordert werden. In einem Fall also, in dem eine Schenkung nicht erfolgt wäre, wenn das Ende der Beziehung für den Schenker erkennbar gewesen wäre, sind die Eltern berechtigt, die Schenkung rückgängig zu machen. Einem Schenker könne es in solchen Fällen regelmäßig nicht zugemutet werden, sich an der Zuwendung festhalten lassen zu müssen. Dem Beschenkten sei es wiederrum regelmäßig zuzumuten, das Geschenk zurückzugeben. Fachanwalt für Familienrecht Fabian Steffens. Infoblatt

Kündigung wegen Coronakrise ist KEIN hinreichender Grund!

Eine Kündigung muss, damit sie rechtmäßig ist, sozial gerechtfertigt sein. Das bedeutet – es braucht dafür sachliche Gründe. Die aktuelle Krise ist nicht automatisch ein solcher Grund. Daher sollten Sie nicht einfach so die Kündigung hinnehmen, sondern sie in jedem Fall rechtlich überprüfen lassen. Wichtig zu wissen: Eine Klage gegen die Kündigung muss innerhalb von drei Wochen beim Arbeitsgericht eingehen – das gilt auch in Zeiten von Corona. Bedenken Sie auch, dass Sie in keinem Fall verpflichtet sind, in Personalgesprächen Aufhebungsverträge zu unterzeichnen. Sollten Personalgespräche anstehen, nehmen Sie vorher Kontakt zu unserem Fachanwalt für Arbeitsrecht Volker Buddenberg auf. Infoblatt

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Widerrufsjoker 2.0

In seinem Urteil vom 26.03.2020 – C-66/19 entschied der Europäische Gerichtshof, dass sogenannte „Kaskadenverweise“ den Anforderungen des EU-Rechts an die Ausgestaltung von Widerrufsinformationen nicht gerecht werden.

Mit „Kaskadenverweisen“ sind solche Formulierungen gemeint, in denen auf einen Paragraphen im Gesetz verwiesen wird, der wiederum selbst auf andere Paragraphen verweist.

Seit Juni 2010 enthalten die meisten Verbraucherkreditverträge eine Formulierung wie diese:

„Die Frist beginnt nach Abschluss des Vertrages, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach § 492 Abs. 2 BGB (z.B. …) erhalten hat.“

Wenn der Verbraucher einen Blick in § 492 Abs. 2 BGB wirft, muss er feststellen, dass dieser in weitere Normen verweist. Es ist unzumutbar, dass ein Verbraucher sich zunächst durch mehrere Paragraphen schlagen muss, um zu erfahren, wann seine Widerrufsfrist nun beginnt. Dies sah der Europäische Gerichtshof ebenfalls so und urteilte, dass eine solche Widerrufsbelehrung nicht mit den europäischen Verbraucherschutz-Standards vereinbar sei.

 

Welche Folgen hat das für den Verbraucher, der einen Kreditvertrag nach dem Juni 2010 abgeschlossen hat?

Sollte Ihr Vertrag eine solche fehlerhafte Belehrung aufweisen, hat Ihre Widerrufsfrist noch nicht begonnen. Dies bietet nun die Möglichkeit, jetzt Ihren Kreditvertrag jederzeit zu widerrufen, um eine Umschuldung zu wesentlich besseren Konditionen vorzunehmen. Hinzu kommt, dass Sie einen Erstattungsanspruch gegen die kreditgebene Bank bezüglich der bereits gezahlten Zinsen haben (abzgl. eines Nutzungsersatzes). Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt zu diesem Zeitpunkt ebenfalls nicht an.

Wir prüfen für Sie unverbindlich Ihren Darlehensvertrag und unterstützen Sie gerne bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche. 

Call-Option eines Nichtgesellschafters verstößt nicht gegen Hinauskündungsverbot

Im GmbH- und Personengesellschaftsrecht gilt das sog. Hinauskündigungsverbot: Gesellschafter dürfen einem Mitgesellschafter nicht ohne sachlichen Grund die Mitgliedschaft entziehen; der Gesellschafter soll nicht fürchten müssen, seine Gesellschafterstellung zu verlieren, wenn er seine Gesellschafterrechte (insbesondere sein Stimmrecht) in der einen oder anderen Weise ausübt. Grundsätzlich nichtig gem. § 138 Abs. 1 BGB sind sowohl statutarische Mechanismen als auch „einfache“ rechtsgeschäftliche Vereinbarungen, die auf eine jederzeitige Beendigung der Mitgliedschaft zielen (BGH NJW 2005, 3641). Es macht also keinen Unterschied, ob die Hinauskündigungsmöglichkeit auf einer statutarischen Ausschlussregelung (etwa einer Einziehungsklausel) oder auf einem langfristig annehmbaren Veräußerungsangebot beruht. Kritisch kann daher auch eine Call-Option in Gestalt eines Angebots sein (vgl. BGH NJW 1990, 2622), denn sie vermittelt dem (künftigen) Erwerber das Recht und die Möglichkeit, eine Veräußerung zu seinen Gunsten zustande zu bringen.

Im vorliegenden Fall gibt der Gesellschafter das Veräußerungsangebot gegenüber einem Nichtgesellschafter ab. „Berechtigt“, die Gesellschafterstellung des Gesellschafters durch Annahme des Angebots zu beenden, ist also eine außerhalb der Gesellschaft stehende Person. Soweit die Rechtsprechung den Tatbestand der Hinauskündigung definiert, spricht sie jedoch stets nur das Verhältnis unter Mitgesellschaftern an, d. h. das Recht einer „Gruppe von Gesellschaftern oder der Gesellschaftermehrheit“ gegenüber einem „Mitgesellschafter“. Dies ist nicht nur dem konkret zu entscheidenden Fall geschuldet, sondern verweist u. E. auf den Kerngedanken der Hinauskündigungsrechtsprechung: Es geht um das Druckmittel des Mitgesellschafters gegenüber dem Mitgesellschafter. Das Risiko einer unzulässigen Beeinflussung bei der Ausübung der Mitgliedschaftsrechte kann sich typischerweise nur im Innenverhältnis der Gesellschaft realisieren, wozu insbesondere die Willensbildung innerhalb des Gesellschaftsorgans der Gesellschafterversammlung gehört. Regelmäßig wird ein Nichtgesellschafter gar keinen Einblick in diese Sphäre haben. Dass dies faktisch durchaus anders sein kann, dürfte bei einer typisierten Betrachtung, wie sie einem rechtlichen Tatbestand notwendigerweise zugrunde liegt, nicht ins Gewicht fallen. Dagegen könnte die Einflussnahme auf rechtlicher Grundlage – soweit sie zulässig ist – sogar im Rahmen des Hinauskündigungstatbestands sachlich rechtfertigend wirken. Zu denken wäre insoweit etwa an einen Treuhandvertrag, bei dem der Treuhändergesellschafter nach Weisung des (außenstehenden) Dritten handeln muss und durch Vertragsverletzung einen Rückabtretungsgrund liefern würde. Ein solcher Treuhandvertrag wäre auch mit einem Mitgesellschafter denkbar und würde – trotz Rückübertragungsoption – wohl keine Bedenken aufwerfen.

Geplante Verschärfung des Grunderwerbsteuergesetzes für share deals

Seitens des Gesetzgebers bestehen Bestrebungen, die Grunderwerbsteuer im Bereich der Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften zu verschärfen. Die Länderfinanzminister haben sich unter anderem auf folgende Maßnahmen mehrheitlich verständigt:

– Verlängerung der Fristen von 5 auf 10 Jahre
– Die derzeitigen Fünfjahresfristen in den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes sollen auf zehn Jahre verlängert werden.
– Absenkung der 95 %-Grenze auf 90 %
– Die relevante Beteiligungshöhe soll bei sämtlichen Ergänzungstatbeständen von mindestens 95 % auf mindestens 90 % der Anteile abgesenkt werden.
– Schaffung eines neuen Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften
– Nach derzeitiger Rechtslage werden Gesellschafterwechsel an grundbesitzenden Personengesellschaften in Höhe von mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren erfasst. Diese Vorschrift soll auf Anteilseignerwechsel an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften ausgedehnt und die Quote auf 90% herabgesetzt werden.

Neue Musterformulierungen der KfW für „Schutzklauseln“ in Immobilienkaufverträgen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt vergünstigte Kredite für den Erwerb von neu errichteten oder neu sanierten Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen, die bestimmten Energieeffizienz-Niveaus genügen. Die KfW-Bedingungen sehen vor, dass im Kaufvertrag eine Klausel zur Haftung des Verkäufers für die Einhaltung des angegebenen Energieeffizienz-Niveaus und die Übergabe der von dem Erwerber aufzubewahrenden und der KfW auf Verlangen vorzulegenden Unterlagen enthalten sein muss. Hintergrund dieser Regelung ist, dass der Erwerber nicht schutzlos stehen soll, wenn das geförderte Energieeffizienz-Niveau nicht erreicht wird oder dessen Einhaltung aufgrund fehlender Unterlagen nicht nachgewiesen werden kann und die KfW den Förderkredit aus diesem Grund kündigt.